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产业园区公募REITs来了!您准备好了吗?

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发布时间:2020.07.02

近日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(即40号文,下文简称《通知》),证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》征求意见(以下简称为《征求意见稿》)。此时推出基础设施REITs,对于改变中国经济增速放缓的现状、推动疫情影响下的经济复苏都将发挥不小的作用。对于产业人来讲,这两份文件的意义很不寻常:《通知》在基础设施REITs试点项目要求之聚焦的重点行业中明确指出“鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”,这意味着将上述产业园区与房地产进行区分,将其纳入“基础设施”范畴,可以作为公募REITs的底层资产。


要理解文件,首先需要追本溯源,什么是REITs?

    REITs即不动产投资信托基金,通过向投资者发行收益凭证来募集资金,并交由专门的投资管理机构进行不动产投资和运营管理,获得投资综合收益后按比例分配给投资者。打个比方,有1000个投资者,每人投资10万元,就可以众筹1个亿,这笔钱交给某个专业管理机构,买入价值1亿元的园区,园区的租金转化为分红给到投资者实现稳定收益,投资者也可以在持有期间随时在二级市场卖出。当然,这个比方简化了很多规则和限定条件,但体现了REITs基本逻辑。


REITs有什么作用?

    对于经营性园区(自持型物业)而言,REITs不但是一种非常好的投融资工具,而且通过证券化的形式将流动性较差的资产转化为流动性强的REITs份额,提升资产变现能力并且优化园区持有者资产负债结构,推动园区持有者聚焦运营、盘活资产。对于普通投资者而言,这也是一种优质投资品种。

 

产业园区以前尝试过REITs吗?

    在过去的十几年间,我国园区探索REITs可谓经历了风风雨雨,有经验也有教训,例如2006年天津领锐工业地产、2007年镇江快鹿工业地产、2008年中信凯德科技园区、2009年上海浦东工业地产等,都曾努力开展过有益的探索。截至目前,我国都没有出现真正的REITs,仅有“准REITs”或“类REITs”,例如万科前海企业公馆类REITs等。“类REITs”与成熟市场REITs的主要区别有几点:首先,在募集方式上,我国类REITs以私募方式发行为主,而海外成熟REITs本质上是公募;其次,在投资方式上,我国类REITs偏向于优先级固定收益型的债券投资,偏股权的次级占比较低,而美国、日本公司制REITs本质上是股权,权益型REITs占主导地位;最后,我国类REITs无税收优惠,在设立和处置阶段,转让过程中可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税等,在运营阶段还面临双重征税,即运营层面征收企业所得税、投资者层面征收个人所得税,而美国税法设立税收优惠,例如将应税收益的90%以上分配给投资者,则可减免企业所得税,仅向投资者征收个人所得税。

    总体来看,相关立法和制度建立的不完善、专业REITs投资管理人和机构的稀缺、产业地产资产持有成本和资金成本过高、权益型投资回报率不足、税高等都是造成以往园区REITs发展不畅的原因。

 

哪类园区可以受到本次政策的利好?

    本次发文为我国园区REITs的发展提供了积极的政策支持,但是,并非所有园区都能受到利好波及。除了《通知》中明确规定的聚焦重点区域(优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点)、聚焦重点行业、聚焦优质项目(3条定性描述)外,《征求意见稿》第七条基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合的要求中还指出,基础设施项目应当是“经营 3 年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力”、“现金流来源具备较高分散度,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入”。因此,综合来看,以政府补贴为核心收入来源的、以一级土地开发为主要收益的、尚处前期招商阶段的园区都难以实现发行REITs;而位于政策聚焦区域的、产业定位符合政策导向的、拥有成熟产业载体(物业)的园区将可能获益。

 

我们如何迎接新机遇?

    随着政策、机制和立法的完善,园区REITs必将走向成熟,作为一个产业人,更要关注的是如何做到让园区获取“持续、稳定的现金流”、“投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力”。毕竟在市场化原则下,项目需要得到投资人的认可。

    无论是销售型物业还是自持型物业,园区的招商和运营工作都至关重要,而对于有意发行REITs的自持型物业则更为关键。如果招不到足够数量的优质企业入驻、企业来了又做不好服务导致流失,必然会令园区无法获取稳定充沛的租金,从而失去发行REITs的可能。

    在很多园区中普遍面临招商难和运营难的问题。招商难在企业资源不足、圈层渠道缺失、招商成本高效率低等。运营难在服务同质化严重、运营成本有限、运营难出效益等。

    在产业招商方面,首先要从全方位剖析项目基因,并以价值设计方法论挖掘项目资源禀赋;然后,通过客户分析精准捕获有缘客户,通过政策设计有效刺激客户需求,通过资源策划和流量思维,引流潜在客户,通过推广策划让项目快速触达客户,通过品牌策划加强客户价值认同与信赖;同时,以招商工具赋能招商人员、提升效率,以组织方案支撑招商工作的执行,以招商管理系统赋能管理者、全面把控招商动态。要研究用最少的人、聚集最多的资源。

    在园区运营方面,根据园区不同的主题特点定制个性化方案。空间上,充分挖掘和利用商业空间、设计合适的商业模式、进行里程碑节点管理和财务管理,让每一寸空间都发挥最大的价值。内容上,通过线上线下联动,搭建产业服务体系,进行企业社群运营,打造产业生态,实现资源互通,让企业和每个人留得住、愿花钱、乐点赞。同时,帮助项目进行数据全面管理、把握资产价值,并以场景应用为依托,搭建优质高效的硬件和软件系统,打造生态和科技的智慧空间。以精准的项目分析、卓越的社群运营、活力的产业生态、完善的服务体系、创新的产业金融实现全周期驱动发展和全闭环价值提升。


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